Heureux d’être devenus propriétaires, vous avez décidé de mettre votre bien en location, pour le meilleur ou pour le pire…
Que faire en cas de loyer impayé ? Quels sont vos recours et vos garanties ? Petit tour d’horizon des solutions qui s’offrent à vous dans le cadre de la gestion de votre contrat.
Qu’est-ce que la gestion locative ?
La relation entre le locataire et le propriétaire bailleur consiste en l’échange d’un logement contre une compensation financière : le loyer. En cas de manquement d’un côté ou de l’autre, la relation peut vite devenir conflictuelle et la bonne gestion du contrat compromise.
Que ce soit le bailleur qui ne respecte pas la mise à disposition d’un logement décent ou le locataire qui enchaîne les impayés ou dégradations, la situation peut vite s’envenimer, sans l’assurance de trouver une issue rapide et positive au respect du contrat par les deux parts.
Privilégiez la communication
En cas d’impayé ou de retard, il conviendra dans un premier temps d’obtenir la garantie, en échangeant avec le locataire, que la situation est exceptionnelle, auquel cas un recouvrement amiable sera la solution. La personne ayant apporté une caution au locataire doit également être consultée, car elle est garante, en second lieu, du bon paiement du loyer au propriétaire bailleur.
Si le locataire et le garant ne peuvent pas fournir l’assurance du paiement rapide du loyer et des charges au propriétaire bailleur, il conviendra de procéder à une mise en demeure. Les payeurs auront un délai de 8 jours pour verser les sommes dues. Sans suite donnée à cette mise en demeure, le Tribunal d’Instance du lieu où se situe le bien devra être saisi afin de procéder à une audience des parties et ainsi définir s’il y a un impayé de loyer ou pas dans le dossier.
Les recours du propriétaire bailleur
La Garantie des Loyers Impayés, GLI, est une assurance à laquelle souscrit le bailleur pour se protéger des impayés, retards de paiement et parfois des dégradations matérielles commises dans son bien. Après avoir mis en demeure le locataire, il faudra transmettre à votre assureur une déclaration de sinistre avec les pièces justificatives en votre possession.
Certaines formules de la GLI offrent même une protection juridique bien utile lors de vos différentes démarches pour procéder au paiement des sommes dues, ou dans le cadre des procédures qui vous attendent par la suite. Le contrat d’assurance habitation de votre bien locatif peut lui aussi inclure la garantie d’une protection juridique.
Vous l’aurez compris, et comme son nom l’indique, la GLI est une véritable assurance de récupérer l’argent qui vous est dû, si tant est que votre locataire remplit certaines conditions de solvabilité vous permettant de souscrire à cette garantie.
Parfois, le locataire bénéficie de la garantie Visale, qui lui apporte une caution gratuite. La garantie Visale protège également le propriétaire bailleur en cas de défaillance du locataire, en couvrant jusqu’à 36 mois d’impayés et procède à l’indemnisation des dégradations dans la limite du montant d’une durée de 2 mois de loyer.
Autre solution, si le locataire est bénéficiaire de la CAF, et en particulier de l’APL, il est possible de réclamer le versement des sommes dues par le biais du versement au propriétaire des APL par la CAF.
Les procédures à mettre en place par le propriétaire bailleur
Selon le contrat de location, il existe une clause résolutoire indiquant que le bail est résilié dès lors que le locataire ne paye pas ses loyers et ses charges, dans le cas contraire, il faudra assigner le locataire devant le Tribunal d’Instance pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du mauvais payeur.
Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, un commandement à payer sera effectué par acte d’huissier au locataire et à sa caution, qui auront dès lors 2 mois pour procéder au remboursement de leurs impayés.
Si le paiement n’est toujours pas effectué, et suite à la résiliation du bail, un huissier procédera à l’envoi d’un commandement de quitter les lieux.
Dans le cas très extrême où le locataire déciderait de ne pas quitter les lieux, une procédure d’expulsion devra être effectuée, également par huissier. Cette procédure peut courir durant la trêve hivernale, mais aucune expulsion ne sera possible dans ce délai.
Quelle garantie pour la suite ?
Votre locataire ayant finalement, de gré ou de force, quitté votre logement, vous êtes heureux de vous être finalement sorti de cette situation délicate.
N’oubliez pas pour autant que vous pouvez demander le remboursement des loyers impayés après le départ du locataire. Cette procédure est longue, d’où l’importance de souscrire en premier lieu à une assurance loyers impayés afin de se prémunir d’une longue durée de procédure en plus de celles que vous aurez déjà vécues, et offrir la garantie de pouvoir récupérer les sommes liées aux loyers impayés.
