L’investissement immobilier est l’un des leviers les plus utilisés par les ménages pour placer leur argent. La pierre est un placement rentable depuis de nombreuses années, et son modèle permet d’assurer une stabilité et une sécurité que l’on ne retrouve pas sur d’autres marchés. On la considère même comme une valeur refuge.
Cependant, investir dans l’immobilier ne veut pas dire gagner à tous les coups. Pour réussir votre investissement, vous devez prendre en compte certains facteurs et éviter certaines erreurs qui peuvent vous coûter cher. Nous allons découvrir ensemble quelles sont ces erreurs à éviter et comment réussir sereinement vos investissements immobiliers.
Se précipiter dans l’élaboration de son projet immobilier
La première erreur à ne pas faire lorsqu’on veut investir dans la pierre, c’est de se précipiter. La casquette d’investisseur immobilier ne s’improvise pas et demande une bonne préparation et un travail préalable. Vous devez vous renseigner sur l’état du marché dans la zone géographique concernée, prendre en compte la fiscalité de la zone. Il faut avoir une vision globale du marché.
Cela prend du temps et surtout cela demande de faire appel à votre réseau. Contactez des agents immobiliers proches de chez vous, ils seront les plus à même pour vous parler des dernières tendances du marché et des biens à éviter. Un projet trop rapidement établi présente des risques. En omettant certains paramètres, vous prenez le risque de détériorer votre investissement ou de vous mettre dans de sacrées galères de trésorerie.
Investir trop cher et avec les mauvaises modalités
Cela peut paraître bateau, mais ces deux principes sont primordiaux pour réussir votre investissement locatif.
N’achetez pas un bien trop cher, aussi agréable soit-il
Lorsque vous préparez vos calculs de rentabilité, il faut que votre projet se rentabilise relativement rapidement. L’immobilier neuf fait souvent de l’œil aux investisseurs, mais ce dernier est souvent plus cher, donc plus long à rentabiliser. Assurez-vous de payer votre logement au prix du marché, en considérant le montant des loyers qui vous seront versés. Dans le cas contraire, vous risquez d’attendre de longues années avant d’avoir un retour sur investissement.
Évitez les gros apports personnels
Emprunter de l’argent pour un projet immobilier demande une série de vérifications et de justificatifs. Les banques s’assurent de votre solvabilité et du sérieux de votre projet. En revanche, comme ces prêts sont très contrôlés, les taux d’intérêts sont généralement bas. C’est pour cette raison que vous devez emprunter autant que possible pour votre achat. Si le taux d’emprunt est inférieur à celui de l’inflation, le coût de votre emprunt devient même nul !
Gardez vos liquidités pour l’entretien, les travaux et toutes les charges annexes qui viendront s’ajouter. Négociez avec la banque pour un apport personnel limité, étant donné que vous serez à même de rembourser cet argent en vendant votre bien.
Se tromper dans l’estimation des travaux et des charges annexes
Lorsqu’on achète un logement, on prend en compte le prix d’acquisition, mais également toutes les charges liées à la rénovation et l’entretien du logement. Pour pouvoir chiffrer correctement votre opération, vous devez avoir une idée claire des montants à débourser pour rendre votre logement habitable. Aussi bien pour :
- Les travaux d’isolation
- La peinture
- Le mobilier pour les locations meublées.
Pour ce faire, vous devez passer par des professionnels à même de vous donner des devis précis. Si vous faites vous-même vos propres estimations, vous risquez d’aller droit dans un mur (le manque d’objectivité fait souvent baisser la note dans l’esprit de l’acheteur). N’achetez pas sans avoir une idée précise des travaux nécessaires et des frais d’entretien. Dans le cas contraire, toutes vos projections seront faussées et votre rendement sera affecté.
Acheter un bien où la demande locative est faible
Pour investir correctement dans l’immobilier et en faire un investissement locatif rentable, vous devez également prévoir la mise en place de locataires solvables à l’intérieur de votre bien. Pour être sûr de trouver des locataires sérieux, l’idéal est d’avoir le choix, donc une forte demande.
Or, il existe de nombreuses villes en France où les conditions de vie sont agréables, le coût de la vie acceptable, mais où la demande locative est très faible. Cela peut notamment s’expliquer par la faible attractivité universitaire de la ville. Si vous achetez un bien dans ces zones géographiques, vous risquez d’avoir du mal à trouver un locataire sérieux, car les dossiers de candidature seront limités. Or, un investissement locatif sans loyer payé met totalement à l’eau toute votre stratégie d’investissement.
Vouloir tout faire tout seul
La gestion locative est une activité éprouvante, aussi bien physiquement que mentalement. La clé de la réussite pour votre projet, c’est d’être correctement accompagné. Par une agence bienveillante qui vous aide à trouver des logements ou une résidence adaptés à votre demande. Mais aussi par des artisans et des professionnels de confiance qui vous aideront à mener à bien le projet.
Pour cela, vous pouvez faire appel à votre réseau personnel, ou directement passer par des sociétés de gestion locative. Ces dernières proposent de prendre en charge tout ou une partie de la gestion de votre bien, en échange d’une partie des loyers versés par les locataires. Aussi brillant que vous soyez, l’immobilier est un domaine qui regroupe de multiples compétences qu’il faut mettre à profit pour réussir parfaitement votre investissement.
Trop attendre avant d’investir
L’investissement immobilier est un travail de longue haleine. Une fois votre projet mis en place, le temps travaille pour vous. Chaque année, les loyers versés vous permettent d’acquérir une partie du bien en remboursant l’emprunt. Plus le temps passe, et plus la part du bien qui vous appartient réellement s’accroît.
C’est pour cette raison qu’il faut se lancer jeune, dès que l’opportunité s’offre à vous. Si vous possédez un apport personnel, une situation professionnelle stable, n’attendez pas trop longtemps. Chaque mois sans investir votre argent est une partie du bien que vous auriez pu rembourser.
En investissant trop tard, vous risquez de devenir complètement propriétaire du bien à la fin de votre carrière. Au contraire, en commençant tôt, vous pourrez potentiellement multiplier ces opérations et réussir pleinement vos investissements. De plus, la vie de famille représente un coût très important. Essayez d’investir avant de créer votre petite famille pour pouvoir gérer sereinement votre placement.
Investir uniquement pour les avantages fiscaux
La dernière erreur à ne pas faire lorsque vous investissez dans la pierre, c’est de le faire uniquement pour profiter des avantages fiscaux, sans vraiment vous soucier de la gestion du bien. Ces avantages sont aux premiers abords très alléchants, mais ils sont temporaires. Au fur et à mesure du temps, les dispositifs changent et vous perdez progressivement vos avantages fiscaux.
Vous pourriez vous retrouver avec un logement mal rénové, peu solvable et sans demande locative, avec en plus des charges fiscales importantes. Prenez le temps d’établir un vrai projet immobilier, bien que votre motivation première soit la fiscalité. Si c’est votre cas, pensez à léguer la gestion de votre bien à une société spécialisée. Ces derniers prendront une part du rendement, mais s’assureront de la pérennité de votre projet. Il vaut mieux un projet solide, avec un tiers pour vous accompagner, qu’un projet bancal dont vous seul tirez profit.
Il y a évidemment d’autres erreurs possibles lorsqu’on investit dans des placements immobiliers. Cependant, en suivant ces quelques règles, vous limiterez considérablement les risques.
