Catégories
Investir dans l'immobilier

Louer son bien à un professionnel : Quel bail signer ?

Proposer son bien à un usage professionnel représente de nombreux avantages : stabilité du locataire, souplesse du bail, prix du loyer souvent plus élevé. On distingue deux possibilités de bail :

  • le bail professionnel
  • le bail commercial

Le bail professionnel

Il est destiné aux professionnels libéraux, dont les revenus sont soumis au régime des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Le bail professionnel  est régi par le Code civil (articles 1 713 à 1 762 du Code civil) et par l’article 57A et 57 B de la loi du 23 décembre 1986. Il peut être signé quand le local est exclusivement consacré à l’exercice de la profession du locataire.

Le professionnel peut intégrer soit un local à usage commercial, soit un logement à usage d’habitation, préalablement transformé par le propriétaire.

Pour ce dernier, cela permet de proposer à la location certains locaux, boudés par les locataires privés, tels que des logements en rez-de-chaussée ou en fond de cour par exemple. Les locaux situés dans une rue passante, dans un quartier commerçant ou dans un centre-ville peuvent ainsi avoir une valeur monétaire intéressante et se louer plus cher que pour l’usage d’habitation. Ce constat est d’autant plus vrai quand la surface du local est supérieure à 100 m2 et permet ainsi une association de professionnels.

Si le bien du propriétaire était jusque-là réservé à un usage d’habitation, le changement de destination suppose bien souvent d’effectuer des travaux d’aménagement (abattre une cloison ou une salle de bains pour créer un hall d’accueil par exemple) et de déclarer le changement d’usage auprès des organismes chargés de l’urbanisme.

Une fois les travaux faits et validés par les autorités compétentes, le propriétaire peut mettre son bien à la location à usage professionnel.

Les caractéristiques du bail professionnel

Il est signé pour une durée de 6 ans, soit le double de la durée d’un bail d’habitation. Cela rend possible, pour le professionnel installé, la création d’une clientèle locale et sa fidélisation. Cela implique également un amortissement du coût de son installation.

Il s’agit d’un accord écrit et l’ensemble des dispositions sont fixées par le bailleur, après négociation avec le locataire : montant du loyer, modalités de révision du prix du loyer, répartition des charges.

Concernant la révision du montant du loyer, l’indice à retenir est l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).

Le montant de la caution est fixé librement. De même, les états des lieux d’entrée et de sortie restent obligatoires.

Modalités de fin de bail

Lorsqu’il arrive à son terme, le bail est renouvelé par tacite reconduction pour une durée de six ans.

À la fin du bail initial ou de son renouvellement, le propriétaire peut demander la résiliation du bail à son échéance, à condition de respecter un préavis de 6 mois. Il n’a pas à motiver sa demande.

Le locataire, de son côté, n’est pas engagé pour six ans. Il peut demander congé quand il le souhaite, avec un préavis de six mois, qu’il notifie soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier. Il n’est pas tenu non plus de justifier son départ.

La souplesse de ce bail est particulièrement intéressante, autant pour le professionnel installé que pour le propriétaire des lieux.

Le bail commercial

Le bail commercial  est consacré aux activités commerciales, industrielles et artisanales. Il est régi par les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, qui fixent son cadre juridique.

Pour être signé, il faut réunir trois conditions :

  1. Un local commercial : l’emplacement doit ainsi être officiellement répertorié pour un usage commercial, industriel ou artisanal, dans les registres de l’urbanisme. Par ailleurs, le local doit être clos, couvert et susceptible de recevoir de la clientèle.
  2. Un locataire commerçant : lors de la signature du bail, le locataire doit être déclaré comme artisan, chef d’entreprise ou commerçant, et pouvoir prouver son enregistrement auprès du Registre du commerce ou auprès du Répertoire des métiers.
  3. Un fond de commerce : le locataire doit effectivement exercer une réelle activité commerciale. Pour cela, des éléments sont pris en compte : les éléments corporels (agencement, matériel et outillage) et les éléments incorporels (clientèle, nom commercial, enseigne, etc.).

Les caractéristiques du bail commercial

Le bail commercial  est signé pour une durée minimale de 9 ans. Un accord verbal peut suffire, mais il est recommandé de pouvoir mettre par écrit les dispositions du bail décidées ensemble.

Concernant les modalités de révision de loyer, le bail commercial  se base sur l’Indice trimestriel des Loyers Commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, et l’ILAT pour les autres activités.

Sauf dispositions contraires indiquées au préalable, le bail est reconduit tacitement au bout des 9 ans.

Le dépôt de garantie est fixé librement, et les états des lieux d’entrée et de sortie sont obligatoires.

Modalités de fin de bail

Par le bailleur : le propriétaire ne peut mettre fin au bail qu’au terme de ce dernier. S’il choisit de ne pas renouveler le contrat de location, il est tenu d’indemniser le locataire, à moins de justifier d’un motif légitime et sérieux à l’encontre de l’occupant. Le motif : « reprise de bien par son propriétaire » est également valable.

Par le locataire : il a la possibilité de résilier le bail après 3 ans, avec un préavis de 6 mois, envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, ou bien par acte d’huissier.

 À noter : Les professionnels concernés par le régime des Bénéfices Non Commerciaux peuvent demander que leur contrat de location soit soumis au statut de bail commercial . A l’inverse, les entreprises ayant une activité commerciale, industrielle ou artisanale ne peuvent pas choisir le statut de bail professionnel .

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *