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Crédit immobilier

Le crédit bail immobilier

Le crédit bail immobilier est un contrat de location entre le crédit-bailleur, qui achète un bien immobilier, et le crédit-preneur qui loue ce bien. Le contrat comprend une promesse de vente qui prévoit les conditions de la cession. Le crédit bail immobilier permet à une société de louer des locaux sans apport initial ni prêt bancaire.

Les parties du contrat

Il y a deux parties au contrat.

  • Dans un premier temps, le crédit-bailleur met à disposition un bien immobilier en crédit-bail. Le crédit-bailleur ne peut être qu’une banque, un établissement financier ou une société spécialisée en crédit-bail. Le cas contraire, le locataire est en droit de demander la nullité du contrat.
  • Dans un second temps, le crédit-preneur prend en location ledit bien. Sont autorisées à bénéficier d’un crédit-bail, les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés, aux bénéfices agricoles, aux bénéfices industriels et commerciaux ou aux bénéfices non commerciaux.

Les caractéristiques du contrat

Le contrat de location

Le contrat doit porter sur la location d’un bien immobilier à usage professionnel. Il peut donc s’agit de locaux industriels, d’un commerce ou de bureaux. Le crédit-bail peut porter sur un bien déjà existant ou un terrain sur lequel une construction est prévue ou en cours. La durée du crédit, généralement comprise entre 8 et 15 ans, et le loyer doivent figurer sur le contrat. Ils sont fixés librement par les parties, cependant, si la durée dépasse 12 ans, le contrat devra faire l’objet d’une publicité au service de publicité foncière par le crédit-bailleur. Le contrat peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie, ou un premier loyer majoré. Le contrat doit également prévoir les conditions de résiliation du crédit-bail.

La promesse de vente

Le contrat de crédit-bail doit impérativement inclure une promesse unilatérale de vente. Elle prévoit l’acquisition totale ou partielle du bien par le crédit-preneur :

  • Par cession.
  • Par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel a été construit l’immeuble.
  • Par transfert de propriété du bien construit sur le terrain dont le locataire est propriétaire.

La promesse de vente doit tenir compte des loyers qui auront déjà été versés et doit fixer le prix de vente.

L’issue du contrat

Même s’il existe une promesse de vente, à la fin du contrat, le crédit preneur peut :

  • Lever l’option d’achat et devenir propriétaire du bien.
  • Ne pas lever l’option d’achat, et restituer le bien au crédit-bailleur.
  • Reprendre le bien en location avec l’accord du crédit-bailleur.

Un point sur la fiscalité

Le crédit-bail est soumis à un régime fiscal très spécifique. Voici les points à retenir :

  • Les loyers perçus par le bailleur sont assujettis à la TVA et sont imposables.
  • Les loyers versés par l’entreprise locataire sont déductibles du résultat fiscal.
  • Si le montant de la levée d’option est inférieure au prix du terrain, l’écart entre les deux n’est pas déductible.
  • Si le crédit-preneur cède le bail à une autre entreprise pendant que celui-ci est en cours, il réalise une plus-value professionnelle qui est égale au prix de cession moins le total des quotes-parts de loyers non déduites pendant la location. Cette plus-value est imposable selon le régime fiscal de l’entreprise.
  • Lorsque le locataire lève l’option d’achat et devient propriétaire, il faut procéder à une réintégration fiscale qui se calcule de la manière suivante : valeur de l’immeuble (à la date du contrat) moins la levée d’option, les amortissements qu’auraient du réalisé le locataire s’il avait été propriétaire et le total des quotes-parts de loyers non déduites. Cependant, les lois sur la réintégration fiscale prévoit de nombreux cas différents et le crédit-preneur peut en être dispensé dans certaines situations, il convient donc de se renseigner de manière plus approfondie sur le sujet.

Les avantages du crédit-bail

  • Le crédit-bail permet à une entreprise de disposer de locaux industriels ou commerciaux sans avoir à faire d’emprunt bancaire. Cela évite une grosse sortie de trésorerie à la société locataire.
  • Le bien faisant l’objet du crédit-bail n’apparaît pas au bilan de l’entreprise, ce qui lui permet de préserver sa capacité d’emprunt pour des investissements futurs.
  • Comme vous l’avez vu dans la section fiscalité de cet article, les loyers versés par le locataire sont déductibles, ce qui permet à l’entreprise de réduire sa base imposable et donc les impôts sur les bénéfices qu’elle doit verser.
  • Le crédit-preneur choisit les locaux selon ses besoins professionnels. La banque ou l’organisme agréé achète alors le bien au nom de son client. En cas de construction, les travaux se font sous la direction de l’architecte ou du bureau d’études choisit par l’entreprise. Elle garde en effet la part concernant la maîtrise d’ouvrage.
  • La promesse de vente permet au locataire de devenir propriétaire du bien à la fin du contrat en procédant à la levée d’option, qui est en général d’une somme symbolique.
  • S’il s’agit d’un terrain, c’est le crédit-bailleur qui paye les travaux et récupère la TVA. Dans ce cas, il peut être convenu entre les parties, que le locataire verse des pré-loyers.

Les inconvénients

  • Le crédit-bail peut s’avérer plus onéreux qu’un crédit classique. En effet, le crédit-bailleur retient une rémunération et le loyer est donc plus élevé.
  • S’il y a des avantages fiscaux, il faut quand même tenir compte de la réintégration fiscale ou de la plus-value professionnelle en cas de cession du contrat de bail.

En conclusion, le crédit-bail peut être une option intéressante selon l’activité et les besoins de l’entreprise. Il y a de nombreux avantages, notamment fiscaux, mais il est important de prendre tous les coûts en considération pour connaître la rentabilité du projet de crédit-bail. Si cette option semble la bonne pour vous, il faut alors vous lancer dans la recherche d’un bien ou d’un terrain, puis d’un crédit-bailleur pour se porter acquéreur en votre nom.

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