La réalisation des opérations de promotion immobilière nécessite l’activation de plusieurs leviers de financement. Traditionnellement, les promoteurs immobiliers recourent à trois sources classiques pour financer une opération de promotion immobilière : les fonds propres, le crédit bancaire et la pré-commercialisation des logements en construction ou VEFA (Vente en État de Futur Achèvement).
Selon l’importance du projet de construction, le montage financier peut inclure d’autres sources de financement, comme le crowdfunding, la dette publique et les subventions.
D’une autre part, il est à souligner la solidité financière du promoteur immobilier ainsi que ses propres standards en matière de gestion et d’optimisation financière l’incitent à accorder plus de poids à certains outils de financement immobilier.
Les critères qui guident un montage financier sont la souplesse, le coût et la rapidité de la mise à disposition des fonds.
Les fonds propres pour financer une opération de promotion immobilière
Le tour de table de tout investissement immobilier doit inclure l’apport propre du promoteur. C’est un gage de sécurité et de confiance exigé par les banques (notamment depuis la crise de 2008). La part equity financing (fonds propres) dans le financing package (montage financier) se situe entre 10 % et 20 %. Cette somme est immobilisée par la banque sollicitée pour le crédit immobilier tout au long du chantier.
La disponibilité des fonds propres constitue un frein sérieux au développement de l’activité des promoteurs immobiliers. La possibilité d’entamer plusieurs projets de construction en parallèle n’est pas à la portée de tous les professionnels de la promotion immobilière. En effet, toute demande d’emprunt bancaire est pratiquement rejetée à défaut de fonds propres à déposer.
Au lieu de laisser échapper des opportunités intéressantes, les promoteurs recourent à d’autres sources de financement pour augmenter leur capacité d’autofinancement et ainsi, solliciter des crédits bancaire d’accompagnement.
Le crowdfunding immobilier
Il s’agit d’un appel public à l’épargne lancé auprès de petits investisseurs via des plateformes dédiées. Ce mode de collecte de fonds offre des avantages aussi bien aux investisseurs crowdfunding (rentabilité élevée 7 à 10 %, durée relativement courte entre 12 et 36 mois, assistance de la plateforme) qu’aux promoteurs (souplesse et rapidité de collecte d’argent).
La co-promotion immobilière
C’est une association entre plusieurs professionnels de l’immobilier afin d’augmenter leur fond propre. L’effort d’investissement et de gestion est partagé, au même titre que les gains réalisés.
Les fonds d’investissement privés
Le promoteur se décharge de la contrainte financière en faisant appel à des investisseurs privés. Généralement, il s’agit de fonds spécialisés en actif immobilier, des assurances ou de bailleurs de fonds privés.
Financement promotion immobilière par crédit bancaire
Les crédits promoteurs immobiliers consentis par les banques sont diversifiés. Toute demande de financement bancaire d’un projet de construction est motivée par un business plan. Après son analyse, la banque propose la formule de financement qu’elle juge adaptée au projet.
Les crédits immobiliers peuvent être classés en trois catégories.
Les crédits avec avance de trésorerie
Ce mode de financement est matérialisé par un découvert en compte courant. Aucune remise de fonds n’est effectuée lors de l’ouverture du crédit ; la banque alimentera le compte selon les besoins du promoteur. Le plafond de financement bancaire est généralement de 40 %, l’apport personnel du promoteur couvre 20 %, les 40 % manquants pour boucler le budget sont assurés par les ventes sur plan avant achèvement.
Les crédits sans avance de trésorerie
Le banquier n’avance pas de fonds, il joue le rôle de caution ou de garant de l’achèvement de la construction. Aussi, Les acheteurs sur plan sont certains de posséder leur bien immobilier même si le promoteur venait à faire défaut. C’est une garantie imposée par le législateur pour les VEFAs.
La prise de participation
La banque avance les fonds sous forme d’apport en capital. Ainsi donc, elle acquiert la qualité d’associé qui partage aussi bien les gains que les pertes de l’opération de promotion immobilière.
Financement d’un projet de construction par VEFA
La vente en l’état de futur achèvement est une spécificité française. Ce mode de financement des opérations de promotion immobilière est très réglementé par le législateur afin de protéger les intérêts des acheteurs sur plan. Ces derniers règlent le montant consenti au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux de construction du bien immobilier objet de la transaction.
La pré-commercialisation du projet permet au promoteur de structurer son montage financier au fur et à mesure de l’avancement du projet. Les prépaiements sont échelonnés selon le schéma suivant :
- Dépôt de garantie : son montant est lié au délai de la réalisation. Ce premier versement est limité à 2 % du prix d’achat si le délai dépasse 24 mois et à 5 % pour une réalisation dans les 2 ans.
- Achèvement des fondations : plafonné à 35 % du prix d’acquisition.
- Mise hors d’air : plafonné à 70 % (étape de la pose des menuiseries extérieures).
- Mise hors d’eau : plafonné à 80 % (étape de la pose de la charpente et du toit).
- Constatation des finitions : plafonné à 95 %.
- Livraison du bien immobilier : 5 % correspondant au solde à payer.
Les banques exigent souvent une pré-commercialisation de la moitié des lots pour accorder un crédit au promoteur immobilier.
Un promoteur immobilier est avant tout un entrepreneur. Généralement, une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SCCV (Société Civile de Construction Vente) est créée à chaque opération de promotion immobilière initiée.
Le montage financier représente le point central d’un projet de construction. Les trois piliers traditionnels du financement d’une opération de promotion immobilière sont les fonds propres, le crédit bancaire et la pré-commercialisation.
