La loi Malraux est une solution de défiscalisation ayant pour objectif la protection et la conservation du patrimoine architectural français. Elle permet aux investisseurs immobiliers qui entreprennent des travaux de rénovation sur un bien ancien de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente. Les propriétaires d’un bâtiment à caractère historique et situé dans certaines zones peuvent ainsi déduire le coût de la réhabilitation de leur imposition.
Pourquoi investir en loi Malraux ?
Le cadre fiscal du dispositif Malraux a été davantage assoupli avec la loi de Finances de 2016 qui offre un champ d’action plus large aux investisseurs. Grâce à cette défiscalisation immobilière, vous répartissez librement votre avantage fiscal selon le plafond confortable de 400 000 euros de dépenses en travaux, le tout étalé sur 4 années. En plus d’investir dans des biens d’exception, vous pourrez réaliser au cours de cette période une économie d’impôt de 120 000 euros au maximum. La loi Malraux se montre très intéressante pour les personnes ayant la capacité d’acquérir un immeuble ancien classé qui doivent supporter une fiscalité assez lourde.
Au-delà d’effectuer un placement rentable, votre investissement dans la restauration d’un bien immobilier historique participe à la sauvegarde d’un patrimoine national remarquable. Pour les amateurs d’architectures de caractère, la loi Malraux est la solution idéale pour entrer en possession d’un bâtiment atypique tout en maitrisant ses dépenses.
Une fois la rénovation complète effectuée, le propriétaire du bien ancien peut définir son loyer et le mettre en location au locataire de son choix. Ce dernier ne doit simplement pas faire partie de sa famille. La loi Malraux n’impose aucun plafond pour les loyers ni un profil de locataire. C’est un avantage conséquent par rapport à d’autres solutions de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel.
Quel est le montant de la réduction d’impôt ?
Le dispositif Malraux permet aux propriétaires de biens anciens d’avoir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % des dépenses réalisées lors de la restauration. Cela vaut dans la limite de 400 000 euros de travaux qui seront étalés sur 4 ans au plus. En réalité, la réduction octroyée dépend de la location de l’immeuble éligible.
Une réduction d’impôt de 30 % des frais de restauration est appliquée pour les dépenses réalisées sur les bâtiments d’un site patrimonial remarquable situé dans :
- le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV),
- les quartiers anciens dégradés,
- un quartier présentant une concentration élevée de biens anciens dégradés couverts par le nouveau programme de renouvellement urbain (NPNRU).
L’abattement fiscal accordé est de 22 % du montant des dépenses de rénovation lorsque le bien se retrouve dans les autres sites patrimoniaux remarquables éligibles. Ces derniers doivent être couverts par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou le programme de restauration déclaré d’utilité publique.
Les dépenses donnent droit à une réduction de l’imposition sont limitées à un total de 100 000 euros par an. Une défiscalisation maximum de 22 000 euros ou 30 000 euros pourra donc être appliquée chaque année sur une période de 4 ans. Cette diminution est accordée au titre de l’année de paiement des travaux.
Vous pouvez même cumuler la loi Malraux avec le mécanisme du déficit foncier ainsi qu’avec les subventions attribuées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). La défiscalisation reste aussi applicable à une seconde propriété si le plafond n’est pas dépassé pour l’ensemble des biens. Il n’est toutefois pas possible de coupler la loi Malraux avec d’autres dispositifs de défiscalisation comme Pinel, Denormandie, etc.
Loi Malraux : les dépenses de restauration prises en compte
Toutes les charges et dépenses pour rénover votre bien ancien ne sont pas prises en compte dans la réduction d’impôt en loi Malraux. Les travaux éligibles sont :
- les travaux imposés par l’autorité publique comme la restauration de toitures, la démolition, la réaffectation à l’habitation…,
- les travaux d’amélioration de l’habitat ou d’aménagement de pièces annexes en surface habitable,
- les travaux de mise en conformité pour les personnes handicapées, le diagnostic amiante, etc.
Les charges comme la taxe foncière, les frais de gestion et primes d’assurance se retrouvent parmi les dépenses donnant droit à la défiscalisation Malraux. C’est une loi qui tient compte des frais supportés jusqu’au 31 décembre de la quatrième année suivant la délivrance du permis de construire.
Toutes ces dépenses citées représentent la base de la réduction d’impôt Malraux. Cette dernière ne sera effective que sur celles qui sont réellement payées par le propriétaire. Autrement dit, toutes les aides ou subventions, accordées pour réaliser les travaux de restauration, seront déduites aux préalables.
Les travaux effectués doivent aussi conduire à la restauration intégrale du bien ancien, sans quoi, vous n’aurez pas droit aux avantages fiscaux de la loi Malraux. Vous devrez également obtenir une autorisation spéciale de travaux au niveau de la préfecture et un visa de l’architecte des bâtiments de France. Celui-ci est justement chargé du suivi du chantier pour éviter la détérioration du patrimoine.