Pourquoi investir dans une SCPI en viager ?

La vente immobilière en viager se fait entre une personne âgée et un de ses héritiers, le sujet âgé vend son bien immobilier contre une rente, tout en conservant dans certains cas le droit d’y habiter. Ainsi, lorsqu’une personne décide de vendre, elle n’est plus légalement propriétaire du logement, ce qui donne le droit au nouvel acheteur de profiter de son acquisition comme bon lui semble, ce qui n’est pas réellement le cas pour la vente en viager, mais qu’en est-il donc de la SCPI ?

SCPI et viager

Le viager revient en force ces derniers temps, surtout avec la survenue de la crise sanitaire de 2020, ainsi que la crise financière qui ne cesse de faire des ravages ces dernières années. SCPI et Viager sont deux termes très courants lorsqu’il s’agit d’immobilier, ils peuvent être indépendants l’un de l’autre, mais dans certaines situations, ils peuvent aussi être intriqués. Afin de mieux comprendre leur lien, nous allons procéder à leur présentation :

SCPI

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier, elle a pour objet d’acquérir et de gérer du patrimoine immobilier en tout genre :

  • Appartements ;
  • Bureaux ;
  • Commerces ;
  • Hôtels ;
  • Maisons de retraite, etc.

Pour ce faire, une SCPI trouvera des projets immobiliers dans lesquels investir, puis collectera des fonds chez des particuliers, et par la suite, elle gérera ce qu’on appelle « le parc immobilier » et reversera des loyers, ainsi que de nombreux avantages fiscaux à ses associés ou porteurs de parts.

La vente en viager

Il existe deux types de ventes de bien en viager, l’une offre les pleins droits au nouveau propriétaire, et l’autre ne lui confère que l’accès au logement, ces deux points devront être convenablement étudiés avant la signature du contrat, car la suite de la collaboration sera complétement différente. Mais qu’en est-il de la vente en viager en passant par une SCPI ? Est-ce possible et quel est le lien entre ces deux entités ?

Investir dans une SCPI en viager

Le regain d’énergie qu’observe le viager ces dernières années, fait que les SCPI n’échappent pas à la règle, et cela revient à de multiples raisons. En effet, le démembrement viager par une SCPI est une méthode de transmission du patrimoine immobilier très attractive, cela revient principalement aux avantages fiscaux qu’elle offre, car celui qui présente la nue-propriété, en passant par une SCPI, viendra exonérer partiellement ses héritiers de leurs droits de succession, le tout en continuant à recevoir le retour monétaire de la SCPI au cours de sa vie. Le régime de donation s’avère être très intéressant lorsqu’il s’agit d’optimisation de la donation, surtout s’il s’agit de réduction ou d’affranchissement total des frais de succession. L’administration fiscale, viendra néanmoins, encadrer ce dispositif, effectivement, le montant des abattements aura un lien direct avec le lien de parenté existant entre le bénéficiaire et le donateur, et cela, en mettant une limite à la reconduction des dons chaque quinzaine d’années. Le montant d’abattement appliqué change chaque année, et en 2021, les valeurs ont été les suivantes :

  • 100 000 € d’un parent à son enfant ;
  • 80 724 € d’un époux à son partenaire ;
  • 31 865 € d’un grand-parent à son petit-enfant ;
  • 15 932 € entre membres d’une fratrie ;
  • 7 967 € d’un oncle ou une tante à son/sa neveu ou nièce ;
  • 5 310 € d’un arrière-grand-parent à son arrière petit enfant.

Exemple d’un investissement dans une SCPI en Viager

Un homme qui est veuf et qui a deux enfants et qui décide de transmettre les parts en SCPI de sa nue-propriété en viager à ses enfants, sachant que la valeur est de 240 000 € par exemple, le montant sera de 120 000 € pour chacun de ses enfants. Si le père a moins de 80 ans, chacun des enfants bénéficiera des 100 000 euros de base, en plus de 31 865 euros lié à l’âge du père. Dans ce cas, grâce à ces deux abattements, les enfants n’auront aucun impôt sur leur succession, il leur sera même possible d’enlever encore 11 865 € si une nouvelle donation se présente, cela en calculant comme suit : 120 000 – 100 000 – 31 865 = 11 865 € qui reviendront à la nouvelle donation. À savoir que si l’un des bénéficiaires est en situation de handicap, il bénéficiera d’un abattement de 159 325 €.