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Crédit immobilier

Comment calculer sa capacité d’endettement ?

Acquérir une maison à crédit représente une façon particulièrement ingénieuse pour vous constituer un patrimoine immobilier. De plus, vous pouvez assurer vos vieux jours en louant le bien que vous avez acheté. Avec un prêt immobilier, vous êtes également autorisé à financer diverses opérations immobilières. À l’instar de la construction d’un immeuble, des travaux de rénovation ou d’amélioration ou encore l’acquisition d’un terrain où sera bâtie une maison. Toutefois, avant de contracter un crédit immobilier, assurez-vous de bien connaître votre capacité d’endettement. Pour ce faire, vous devez bien évidemment savoir la calculer. Si vous ignorez la méthode pour effectuer cette opération, voici comment il faut vous y prendre.

Qu’est-ce que la capacité d’endettement ?

La capacité d’endettement ou la capacité d’emprunt correspond au montant total de la somme qu’une personne peut emprunter à la banque pour financer son projet immobilier sans s’endetter. En clair, elle indique l’importance des mensualités que vous pouvez payer grâce à votre salaire.

Néanmoins, l’intérêt de calculer sa capacité d’endettement ne se résume pas seulement à la connaissance de la somme que vous pouvez emprunter. Cette opération vous permet également d’estimer la durée de votre prêt immobilier et le montant maximum, dont vous pouvez bénéficier.

Quels sont les éléments à prendre en compte avant de calculer sa capacité d’endettement ?

Lorsque vous décidez de procéder au calcul de votre capacité d’emprunt, vous ne devez pas omettre deux variables. Autrement dit, votre taux d’endettement et votre reste à vivre.

Le taux d’endettement

Il s’agit de la partie de vos revenus qui sert à payer vos mensualités. Concrètement, voici les catégories de revenus que vous pouvez mobiliser pour rembourser votre crédit immobilier :

  • Salaire net
  • Pensions (alimentaires ou de retraite) ou allocations pour handicapé
  • Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou agricoles
  • Revenus fonciers
  • Revenus de placements

Ainsi, au moment où vous calculez votre capacité d’emprunt, n’insérez dans votre calcul que la part de votre salaire que vous utilisez pour payer vos mensualités.

À noter qu’en principe, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 1/3 de vos revenus nets annuels, c’est-à-dire la barre des fameux 33 %.

Le reste à vivre

Il s’agit de l’argent qui vous reste après avoir payé la mensualité de votre crédit immobilier. Selon les exigences de la plupart des banques, votre « reste à vivre » doit correspondre à 67 % de vos revenus pour que vous puissiez bénéficier d’un prêt.

Pour le calcul de votre capacité d’endettement, il est important de ne pas oublier la valeur de votre « reste à vivre ». De fait, vous devez être à même de prendre en charge vos dépenses quotidiennes, même après vous être acquitté de votre mensualité.

Capacité d’endettement : le calcul

En pratique, pour connaître votre capacité d’endettement exacte, vous devez soustraire vos charges fixes avec vos revenus (capacité d’emprunt = revenus – charges fixes). Toutefois, si la formule à utiliser pour le calcul de cet élément paraît assez simple, il existe certains facteurs qui peuvent influencer le résultat de cette opération.

La durée du crédit immobilier

Généralement, un prêt immobilier dure entre 10 à 20 ans. Cependant, malgré ce délai, bon nombre d’emprunteurs ont du mal à payer les mensualités en raison du fait qu’ils disposent d’un revenu salarial moyen. Ainsi, pour qu’ils puissent financer plus aisément leur projet immobilier, les banques peuvent leur octroyer des prêts à très long terme. En tout cas, si vous contractez un crédit d’une durée de 25 ans ou plus, votre capacité d’emprunt diminue, car les intérêts à payer deviennent plus importants.

Le taux d’intérêt

Il varie bien entendu d’une banque à une autre. Dès lors, il vous revient de choisir l’offre la plus avantageuse. Pour ce faire, vous n’avez qu’à comparer différentes offres proposées par plusieurs établissements de crédit ou tout simplement faire appel à un courtier en prêt immobilier. Quoi qu’il en soit, plus le taux d’intérêt augmente, plus les mensualités à payer deviennent importantes. De ce fait, votre capacité d’endettement diminue.

L’apport personnel

C’est la somme d’argent que vous apportez en propre pour financer votre projet immobilier. Ainsi, lorsque votre apport personnel se révèle élevé, les mensualités à payer diminuent. Vous pouvez donc obtenir un faible taux d’intérêt auprès de votre banque. Autrement dit, plus vous vous servez de votre propre argent pour votre projet, plus votre capacité d’endettement augmente.

L’opération immobilière

Comme vous le savez certainement, un crédit immobilier peut financer plusieurs types de projets immobiliers. À cet égard, la durée du prêt, son montant ainsi que son taux d’intérêt varient en fonction du projet à réaliser.

Par exemple, les intérêts à payer pour l’achat d’un logement neuf s’avèrent plus élevés que ceux pour l’acquisition d’un immeuble ancien. Comme vous pouvez le constater, votre capacité d’endettement change selon la nature de l’opération.

Le profil de l’emprunteur

Avant de déterminer le taux d’intérêt de votre prêt, l’établissement de crédit étudie votre profil (revenu salarial, comportement bancaire, situation familiale, etc.). Bien évidemment, votre capacité d’endettement est plus élevée lorsque vous avez une importante rentrée d’argent.